Imposition des revenus d’une SCI : modalités et règles essentielles

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont souvent privilégiées pour la gestion de biens immobiliers en commun. Comprendre l’imposition des revenus générés par ces structures est fondamental pour optimiser les bénéfices tout en respectant les obligations fiscales. Les SCI peuvent être soumises à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), chaque régime ayant ses spécificités.

Lorsqu’une SCI est soumise à l’IR, les revenus fonciers sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts et imposés dans leur déclaration personnelle. À l’inverse, sous le régime de l’IS, la société paie directement l’impôt sur ses bénéfices, et les dividendes distribués aux associés sont ensuite imposés dans leurs mains.

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Les SCI à l’IR (Impôt sur le revenu)

Lorsqu’une SCI (société civile immobilière) est soumise à l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers qu’elle génère sont directement imputés aux associés. Ces revenus sont alors intégrés dans leur propre déclaration de revenus, proportionnellement à la part détenue par chaque associé au sein de la SCI.

Les revenus fonciers

Les revenus fonciers proviennent des loyers perçus par la SCI pour la location de ses biens immobiliers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, dont le taux est actuellement de 17,2%.

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• Les revenus fonciers sont ajoutés aux autres revenus des associés et taxés selon le barème progressif de l’IR.
• Les déficits fonciers peuvent être déduits des autres revenus fonciers de l’année ou reportés sur les revenus fonciers des années suivantes.

La plus-value

La vente d’un bien immobilier détenu par une SCI peut générer une plus-value. Celle-ci est aussi soumise à l’impôt sur le revenu, avec un taux de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Toutefois, diverses exonérations et abattements peuvent s’appliquer en fonction de la durée de détention du bien.
Les SCI peuvent ainsi offrir des avantages fiscaux intéressants, notamment par la gestion des déficits fonciers et la prise en compte des charges d’emprunt.

Les SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)

Lorsqu’une SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS), les modalités de taxation changent radicalement. Les bénéfices réalisés par la société sont imposés directement au niveau de la SCI, à un taux de 25%, pouvant être réduit à 15% pour les premiers 38 120 euros de bénéfice pour les PME.

Déduction des charges

Les charges supportées par la SCI, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou les travaux, sont déductibles du résultat fiscal. Cela permet de réduire l’assiette imposable. Voici quelques exemples de charges déductibles :

• Les intérêts d’emprunt contractés pour l’achat des biens immobiliers.
• Les frais de gestion courante de la SCI.
• Les dépenses d’entretien et de réparation des biens.

Distribution des dividendes

Les bénéfices, après imposition au titre de l’IS, peuvent être distribués aux associés sous forme de dividendes. Ces derniers sont ensuite soumis à l’impôt sur le revenu au niveau des associés, avec un prélèvement forfaitaire unique de 30% (comprenant 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).

Plus-values

En matière de plus-values, une SCI soumise à l’IS est aussi imposée sur les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Le taux applicable est celui de l’IS, soit 25%. Vous devez noter que les plus-values à long terme bénéficient d’un régime spécifique de taxation, incluant un abattement pour durée de détention.

Comment choisir entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?

SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)

Pour une SCI soumise à l’IR, les revenus fonciers perçus par la société sont directement imposés dans le revenu global des associés. Chaque associé déclare sa quote-part de revenus dans sa déclaration de revenus. Ce régime permet de bénéficier d’un déficit foncier reportable sur le revenu global, ce qui peut réduire l’imposition des associés.
Les plus-values réalisées lors de la vente des biens immobiliers détenus par la SCI sont aussi intégrées dans la déclaration de revenus des associés. Elles sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention.

SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

Une SCI optant pour l’IS voit ses bénéfices imposés au niveau de la société, à un taux de 25%, avec une réduction possible à 15% pour les premiers 38 120 euros de bénéfice pour les PME. Les charges telles que les intérêts d’emprunt sont déductibles, ce qui peut diminuer l’assiette imposable.
Les dividendes distribués aux associés après imposition des bénéfices sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30%. Les plus-values réalisées par la SCI sont aussi imposées au taux de l’IS.

Critères de choix

Pour choisir entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS, plusieurs critères doivent être considérés :

• Le montant des revenus fonciers et des charges.
• La perspective de réaliser des plus-values.
• La situation fiscale des associés.

Le choix du régime fiscal dépend donc des objectifs patrimoniaux et fiscaux des associés.